В данной статье речь пойдет об апартаментах с точки зрения российского инвестора.
Что из себя представляют апартаменты?
Апартаменты — это объекты недвижимости, которые могут быть использованы как в качестве жилья, так и для заработка денег, благодаря сдаче их в аренду. Доходность инвестиций при этом составляет приблизительно 30-40% годовых.
После приобретения апартаментов собственник может:
использовать номер, как офисное помещение для индивидуальных потребностей;
самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячно\посуточно;
использовать апартаменты в качестве жилья;
заключить договор с управляющей компанией.
Какими могут быть варианты инвестиций?
Вариант №1. Приобретение на этапе строительства и последующая перепродажа
В данном случае инвестор заключает договор с застройщиком и вносит деньги, покупая апартаменты в еще недостроенном здании. После того, как апартаментный комплекс официально сдается в эксплуатацию инвестор продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая при этом на разнице.
Вариант №2. Покупка апартаментов с дальнейшей сдачей в аренду
Инвестор осуществляет покупку апартаментов, становится собственником недвижимости и в дальнейшем сдает ее в аренду самостоятельно либо прибегнув к помощи посредников. Доходность в данном случае составляет 20-30%.
Вариант №3. Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании
Этот вариант предусматривает покупку апартаментов инвестором и дальнейшую передачу их в управление управляющей компании. В данном случае управляющая компания самостоятельно осуществляет поиск арендаторов, сдает и обслуживает номер, оставляя себе оговоренную часть дохода с арендаторов либо фиксированную плату за обслуживание в размере 10-20% от выручки. Оставшаяся часть дохода уходит инвестору.
Особенности налогообложения
покупка/продажа апартаментов облагается НДС (для юр. лиц и ИП);
ежегодно необходимо осуществлять оплату налога на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора;
при получении прибыли от аренды следует уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов — 13% НДФЛ, для ИП — 6%).
Инвестиции в апартаменты
Инвестиции в апартаменты – это достаточно популярное явление на западе, в то время как в России оно находится на этапе зарождения. В основном такие объекты расположены в Сочи, но есть несколько построенных комплексов в Москве и Санкт-Петербурге.
Перед началом инвестирования в апартаменты следует выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать прибыль вне зависимости от количества клиентов и сезона (доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита). При таких условиях доходность будет определенно высокой, однако и самостоятельная сдача апартаментов в аренду также позволит вам заработать неплохие деньги.
Расчет прибыльности
покупка апартаментов будет стоить от 2 млн. рублей;
стоимость номера в Сочи за сутки — 2000-3000 либо 7000-15000 в зависимости от сезона;
при средней заполняемости 80%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче в сезон будет начинаться от 168 000 руб.
Удорожание недвижимости
Данный фактор имеет весомое значение в Сочи. В случае, если на момент вхождения в бизнес вы приобрели апартаменты за 3 млн., то через 5 лет у вас есть большая вероятность продать их за 5 млн.
